唯一住房面临拍卖，成功保障家庭居住权益并保住住房

周先生，47岁，上海普陀某物流公司司机，妻子为超市收银员，两人育有一名15岁的孩子，正在读初三，即将面临中考。周先生的父亲早年去世，母亲今年72岁，患有高血压和糖尿病，长期需要服药和定期复查，与周先生一家共同居住。

2012年，周先生在普陀购入一套自住房产，当时市值约150万，首付三成，贷款105万，月供约5800元。房产当前市值约260万，剩余贷款本金约58万。

2025年，周先生所在的物流公司业务量大幅下滑，周先生的加班时间大幅减少，月收入从8500元降至5500元。妻子的超市也因为竞争加剧进行了裁员，妻子虽然保住了工作，但工时减少，月收入从3500元降至2500元。家庭月收入从原来的12000元降至8000元，扣除房贷月供5800元后，仅剩2200元用于一家四口的日常生活开支和老人的医疗费用，严重入不敷出。

从2025年9月开始，周先生无力按时偿还房贷，连续逾期7个月，逾期金额约4.5万元。该房产为周先生一家四口的唯一住房，一家人已经在此居住了13年，孩子的学籍、老人的医保都与该房产相关。

逾期初期，周先生曾多次联系银行，说明自己的家庭困难，希望能够申请延期还款。但银行方面表示，周先生已经逾期较长时间，且收入状况不佳，不符合延期还款的条件，要求他尽快还清逾期款项，否则将启动司法程序。

2025年12月，银行向法院提起诉讼。周先生收到法院传票后，因为不懂法律程序，也没有钱请律师，只是简单地参加了庭审，向法官说明了自己的困难情况。但法院最终还是判决银行胜诉，要求周先生一次性偿还剩余贷款本金58万及利息、罚息，并要求对抵押房产行使优先受偿权。

判决生效后，银行于2026年3月向法院申请强制执行。法院向周先生送达了执行通知书，并启动了房产评估程序。2026年4月初，周先生收到法院的通知，房产已经完成评估，评估价为245万，即将进入拍卖程序。

周先生感到非常绝望：他以为唯一住房可依法主张居住权益，但法院的执行法官告诉他，根据最新的司法解释，唯一住房在符合一定条件的情况下也是可以被执行的，法院可以为被执行人及其所扶养家属提供一定期限的租房费用后，对房产进行拍卖。

这对周先生一家来说无疑是晴天霹雳：孩子即将中考，如果在这个时候搬家，孩子的学习肯定会受到严重影响；老人年事已高，身体不好，也经不起折腾；而且，拍卖款在扣除执行费用、评估费、拍卖费、银行贷款本息后，虽然可能还有一些剩余，但一家人失去了住所，在上海租房的费用很高，剩余的款项很快就会花完。

更让周先生担心的是，他在网上看到很多人说，唯一住房被拍卖后，法院提供的租房费用只有5-8年的租金，而且金额有限，到期后一家人还是要自己解决住房问题。周先生感到非常无助，不知道该怎么办。

周先生通过社区法律援助的宣传资料了解到普罗房律，于2026年4月中旬到店咨询。此时房产已经完成评估，即将进入拍卖程序，情况非常紧迫。

我们的专业顾问详细了解了周先生的情况，包括家庭结构、老人的健康状况、孩子的学业情况、房产价值、剩余贷款、案件进展等，并为他做了全面的风险评估和可行路径分析。

评估结果显示，周先生的情况虽然比较被动，但仍有较大的应对空间。首先，该房产为周先生一家四口的唯一住房，且家中有72岁的患病老人和即将中考的孩子，家庭情况特殊；其次，周先生有强烈的还款意愿，只是暂时还款能力不足；再次，剩余贷款本金只有58万，而房产评估价为245万，房产价值远高于贷款金额，银行的债权有充分保障，拍卖并不是唯一的解决方式。

周先生听到还有办法保住房子，非常激动，立即签署了委托协议。接受委托后，我们立即对接合作律所，由专业律师团队紧急介入案件。

律师团队首先对案件的全部材料进行了紧急审查，包括贷款合同、催收记录、起诉状、判决书、执行通知书、评估报告等，重点关注了执行程序的合规性、评估价格的合理性、唯一住房执行的法定条件等问题。同时，律师团队协助周先生紧急准备了完整的困难证明材料，包括收入证明、家庭收支明细、老人的病历和医疗费用证明、孩子的在读证明和中考报名证明、唯一住房证明、亲属关系证明等。

在合法框架内，律师团队依据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的相关规定，以及上海本地法院的执行政策，结合周先生家庭的特殊情况，通过专业的司法程序向法院提出了法律意见，主张保障被执行人及其所扶养家属的基本居住权益，请求法院暂缓对该唯一住房的拍卖程序。

同时，律师团队代表周先生与银行法务部门展开了多轮深入沟通，向银行充分说明周先生的家庭特殊情况、强烈的还款意愿以及房产价值远高于贷款金额的事实，并提出了切实可行的分期还款方案。律师团队向银行指出，拍卖程序不仅耗时耗力，而且拍卖过程中房产价值可能会打折，银行最终能够收回的金额可能反而不如分期还款方案；而分期还款方案可以让银行按时收回贷款本息，同时也能保障周先生一家的基本居住权益，是双赢的解决方案。

在协商过程中，律师团队还对银行的罚息计算进行了审查，发现部分罚息计算存在不合理之处，通过专业沟通为周先生争取到了罚息减免。

经过约2.5个月的专业应对和多轮协商，最终取得了令周先生满意的结果：

✅ 成功暂缓拍卖程序——律师团队通过专业的司法程序，依据最高法规定和上海本地政策，结合周先生家庭的特殊情况，通过专业司法程序成功提出法律意见，法院最终支持了周先生的主张，暂缓了对唯一住房的拍卖程序。

✅ 成功争取约8个月缓冲时间——通过合法的司法程序和协商，为周先生争取了宝贵的处理时间，避免了房产在短时间内被拍卖。

✅ 银行同意分期还款方案——在律师团队的积极沟通下，银行最终同意与周先生达成分期还款协议，将剩余贷款重新分期。

✅ 减免大部分罚息——律师团队发现银行罚息计算存在不合理之处，通过专业沟通成功为周先生减免了部分逾期罚息。

✅ 月供大幅降低——根据新的还款协议，剩余贷款重新分期后，根据新的还款方案，月供大幅降低，与客户的实际情况相匹配，还款压力大幅减轻。

✅ 保住唯一住房——拍卖程序被暂缓并最终撤销，周先生一家继续在自己的房子里安心生活，孩子顺利参加了中考，老人的身体也保持稳定。

✅ 保障家庭基本居住权益——通过专业的法律途径，成功保障了周先生一家四口的基本居住权益，避免了一家人流离失所。

"我一直以为唯一住房可依法主张居住权益，直到收到法院的拍卖通知才知道不是那么回事，当时真的是绝望了，孩子马上要中考，我妈身体又不好，真的不敢想搬家以后的日子。后来在社区看到普罗房律的宣传，抱着试试看的心态去咨询了一下，没想到他们真的帮我把房子保住了。律师团队非常专业，不仅帮我暂缓了拍卖，还和银行谈成了分期还款，月供也降了很多。真的非常感谢普罗房律团队，你们是我们一家的恩人！"——周先生