抵押贷逾期执行阶段，成功暂缓拍卖并债务重组保住住房

黄先生，48岁，广州海珠人，从事服装批发行业多年，名下有一家服装贸易公司。2021年，黄先生将自己位于海珠的一套自住房产办理了抵押贷款，贷款金额300万，期限5年，先息后本，月供约15000元。房产当前市值约480万，剩余贷款本金约285万。

2025年，受电商冲击和消费习惯变化的影响，黄先生的服装批发公司业务量大幅下降，多个线下客户倒闭或拖欠货款，公司现金流出现严重问题。为了维持公司运营和支付供应商货款，黄先生动用了大量个人资金，但仍然无法覆盖抵押贷款的月供。从2025年9月开始，黄先生无力按时偿还抵押贷款，连续逾期7个月，逾期金额约12万元。

该房产为黄先生家庭的唯一住房，黄先生的妻子和正在读高三的孩子均居住在此。如果房产被拍卖，黄先生一家不仅失去住所，孩子的高考备考也会受到严重影响。

逾期初期，黄先生曾多次联系银行，说明自己的经营困难和客户拖欠货款的情况，希望能够申请贷款展期或调整还款计划。但银行方面表示，抵押贷款的展期申请难度较大，且黄先生已经逾期较长时间，不符合展期条件。同时，银行的催收电话开始频繁打来，给黄先生造成了很大的心理压力。

2026年1月，银行向法院提起诉讼，宣布贷款提前到期，要求黄先生一次性偿还剩余贷款本金285万及利息、罚息、复利，并要求对抵押房产行使优先受偿权。黄先生收到法院传票后，因为不懂法律程序，也没有钱请律师，选择了缺席庭审。法院最终缺席判决，支持了银行的全部诉讼请求。

判决生效后，银行于2026年3月向法院申请强制执行。法院向黄先生送达了执行通知书，并启动了房产评估程序。2026年4月初，房产完成评估，评估价为460万。2026年4月中旬，法院发布拍卖公告，房产将于2026年5月初在司法拍卖平台进行第一次拍卖，起拍价为322万（评估价的7折）。

黄先生收到拍卖公告后，感到非常绝望：他以为缺席判决后就没有任何办法了，只能等着房子被拍卖。此时距离拍卖仅剩15天时间，情况非常紧急。黄先生一家每天都在焦虑中度过，孩子因为担心房子被拍卖而影响学习，模拟考试成绩出现了明显下滑。

更让黄先生担心的是，抵押贷款采用先息后本的还款方式，2026年9月就需要归还全部本金，如果在那之前不能解决问题，后果将更加严重。而且，黄先生的服装公司正在参与几个重要的订货会，如果个人征信受到严重影响，可能会影响公司的经营和后续融资。

黄先生通过广州的商业伙伴推荐找到普罗房律，于2026年4月15日到店咨询，距离房产拍卖仅剩15天时间，情况非常紧急。

我们的专业顾问第一时间详细了解了黄先生的情况，包括经营状况、客户欠款情况、房产价值、剩余贷款、案件进展、拍卖时间等，并为他做了紧急风险评估。评估结果显示，虽然案件已经进入强制执行阶段，拍卖公告已经发布，距离拍卖仅剩15天，但仍有合法的应对空间，可以通过专业的司法程序暂缓拍卖，为协商和债务重组争取时间。

黄先生听到还有办法保住房子，非常激动，立即签署了委托协议。接受委托后，我们立即启动紧急应对机制，当天就对接合作律所，由专业律师团队紧急介入案件。

律师团队首先对案件的全部材料进行了紧急审查，包括贷款合同、催收记录、起诉状、判决书、执行通知书、评估报告、拍卖公告等，重点关注了执行程序的合规性、评估价格的合理性、拍卖程序的合法性等问题。同时，律师团队协助黄先生紧急准备了困难证明材料，包括公司财务报表、客户欠款证明、收入证明、家庭收支明细、孩子在读证明、唯一住房证明等。

在合法框架内，律师团队在拍卖前紧急通过专业司法程序向法院提出了法律意见，主张该房产为黄先生一家的唯一住房，且孩子正在读高三，面临高考的关键时期，搬家会严重影响孩子的学业和身心健康，请求法院依据最高人民法院关于保障被执行人及其所扶养家属基本居住权益的相关规定，暂缓对该唯一住房的拍卖程序。同时，律师团队还对评估价格和拍卖程序提出了专业的法律意见。

法院收到法律意见申请后，经过审查，最终支持了黄先生的主张，决定暂缓拍卖程序。这是整个案件的关键转折点。

拍卖暂缓后，律师团队立即代表黄先生与银行法务部门展开了积极沟通，向银行充分说明黄先生的实际困难、还款意愿以及房产价值远高于贷款金额的事实，并提出了切实可行的债务重组方案。同时，我们的金融顾问团队还为黄先生提供了专业的债务重组建议，包括如何利用房产的增值空间进行转贷、如何调整贷款结构、如何降低融资成本等。通过多方比较和评估，我们为黄先生找到了更优的融资方案。

在协商过程中，律师团队还发现银行在罚息和复利的计算方面存在大量不合理之处，通过专业的法律分析和沟通，成功为黄先生争取到了罚息和复利的大幅减免。

经过约2个月的紧急应对和多轮协商，最终取得了令黄先生满意的结果：

✅ 拍卖前15天成功暂缓拍卖——在距离拍卖仅剩15天的紧急情况下，律师团队通过专业的司法程序成功提出法律意见，法院最终支持了黄先生的主张，暂缓了拍卖程序，避免了房产以低价被拍走。

✅ 银行同意债务重组方案——在律师团队的积极沟通下，银行最终同意与黄先生达成债务重组方案，对剩余贷款进行了重新安排。

✅ 减免大部分罚息复利——律师团队发现银行罚息和复利计算存在大量不合理之处，通过专业沟通成功为黄先生减免了大量逾期费用。

✅ 月供大幅降低——通过专业的债务重组和转贷方案，根据新的还款方案，月供大幅降低，与客户的实际情况相匹配，还款压力大幅减轻。

✅ 保住唯一住房——拍卖程序被暂缓并最终撤销，黄先生一家继续在自己的房子里安心生活，孩子顺利参加了高考。

✅ 债务结构优化——通过专业的债务规划和转贷，黄先生的整体负债结构得到优化，融资成本降低，为后续的经营恢复和财务健康奠定了基础。

"做服装批发这么多年，第一次遇到这么大的困难，客户拖欠货款，贷款还不上，房子还要被拍卖，当时真的是焦头烂额。广州的商业伙伴推荐我来找普罗房律，当时离拍卖只有15天了，我本来以为肯定来不及了。没想到他们真的帮我把拍卖暂缓了，还帮我做了债务重组和转贷，房子保住了，月供也降了将近一半，真的非常感谢！建议大家遇到这种情况一定要尽早找专业人士帮忙，不要像我一样等到拍卖了才着急！"——黄先生